Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer und wird von der Gemeinde selbst festgesetzt und erhoben, in deren Gebiet der Grundbesitz liegt. Wer Grundbesitz hat, ist folglich verpflichtet, Grundsteuer zu bezahlen. Im Unterschied zur Grunderwerbsteuer, die nur einmal beim Kauf eines Grundstückes anfällt, müssen Sie die Grundsteuer jährlich zahlen. Ihr persönliches Vermögen als Grundstückeigentümer spielt dabei keine Rolle.

Es wird unterschieden zwischen

Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Stückländereien und
Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke.
Grundsteuer C für baureife und unbebaute Grundstücke.

Voraussetzungen

Sie besitzen Eigentum, Teileigentum oder Erbbaurecht an einem Grundstück.

Als Grundstück zählen:

bebaute und unbebaute Grundstücke
Wohnungseigentum
Teileigentum
Erbbaurechte
Wohnungserbbaurechte
Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (Stückländereien)
Betriebsgrundstücke

Verfahrensablauf

Das zuständige Finanzamt bestimmt zunächst den Grundsteuerwert des Grundstücks. Der ermittelte Grundsteuerwert wird dann mit den im Grundsteuergesetz festgeschriebenen Steuermesszahlen multipliziert. Der sich daraus ergebende Grundsteuermessbetrag wird an die Gemeinde weitergegeben. Die Gemeinde multipliziert den Steuermessbetrag mit dem Hebesatz. Das Ergebnis ist die Grundsteuer.

Alle errechneten Größen, also

Grundsteuerwert
Grundsteuermessbetrag und
Grundsteuer

werden jeweils mit einem eigenen Bescheid festgesetzt und Ihnen bekannt gegeben.

Die Gemeinde setzt die Grundsteuer jeweils für ein Kalenderjahr fest. Sie ist in vier Raten, jeweils am 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. zu zahlen. Der ganze Jahresbetrag kann auch in einer Rate am 01.07. gezahlt werden. Hierfür ist ein gesonderter Antrag bei der Gemeinde notwendig.

Hebesatz

Der Hebesatz auf den Grundsteuermessbetrag beträgt in Weingarten seit dem 01.01.2024:

525 v.H. für die Grundsteuer A
525 v.H. für die Grundsteuer B

Grundsteuerhebesätze ab dem Veranlagungsjahr 2025

Der Hebesatz für die Grundsteuer A und Grundsteuer B für das Veranlagungsjahr 2025 kann erst nach Übermittlung aller Grundsteuermessbescheide durch das Finanzamt ermittelt werden.
Somit kann voraussichtlich frühestens im 4. Quartal 2024 der Grundsteuerhebesatz ermittelt werden, welcher der Stadt Weingarten ein neutrales Grundsteueraufkommen für das Veranlagungsjahr 2025 nach neuem Grundsteuerrecht ermöglicht.
Die Stadtverwaltung wird nach der Entscheidung des Gemeinderates die Grundsteuerhebesätze bekanntgeben.

Rechtsgrundlagen

Grundstücksverkauf

Verkaufen Sie Ihr Grundstück, für das Sie bisher Grundsteuer bezahlt haben, setzt das Finanzamt den Grundsteuermessbetrag für den Erwerber von sich aus neu fest. Und zwar zum 1. Januar des Jahres, das auf den Eigentumswechsel folgt. Erst dann kann die Gemeinde die Grundsteuer gegenüber dem neuen Eigentümer festsetzen und Sie entlasten.

Alle im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen zur Übernahme von Zahlungsverpflichtungen durch den Erwerber sind privatrechtliche Regelungen und wirken sich auf die Zahlung der Grundsteuer gegenüber der Stadt nicht aus.

Grundsteuerreform 2025

Im November 2020 wurde das Landesgrundsteuergesetz beschlossen, das ab dem 1. Januar 2025 als Grundlage für die neu zu berechnende Grundsteuer gilt. Die Reform der Grundsteuer wird sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden ab dem Jahr 2025 auswirken.

Warum überhaupt eine Reform der Grundsteuer?

Die Grundsteuer basiert auf den Einheitswerten. Diese wurden letztmals flächendeckend in einer Hauptfeststellung zum 1. Januar 1964 nach den Wertverhältnissen in diesem Zeitpunkt ermittelt. Während sich die Wertverhältnisse seither sehr unterschiedlich entwickelt haben, blieben die Einheitswerte unverändert. Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht deshalb die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig und verpflichtete den Bundesgesetzgeber, bis Ende 2019 die Grundsteuer neu zu regeln. In einer Übergangszeit bis 2024 darf das bisherige Recht noch angewendet werden. Ab 2025 muss die Grundsteuer auf Grundlage neu ermittelter Werte erhoben werden.

Die gesetzliche Neuregelung

Im Herbst 2019 hat der Bundesgesetzgeber die Reform beschlossen. Er hat dabei den Ländern die Möglichkeit eröffnet, vom bundesgesetzlichen Grundsteuerrecht abzuweichen und landesspezifische Regelungen zu erlassen. Davon hat der Landtag von Baden-Württemberg Gebrauch gemacht und am 4. November 2020 ein Landesgrundsteuergesetz beschlossen. Nähere Informationen zum Landesgrundsteuergesetz finden Sie auch auf der Website des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg unter https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/haushalt-finanzen/grundsteuer/.

Die Eckpunkte der Neuregelung in Baden-Württemberg

Wie bisher unterliegen der Grundsteuer die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).
Auch verfahrensrechtlich bleibt es beim bisher bekannten dreistufigen Verfahren: Die örtlich zuständigen Finanzämter (Lagefinanzämter) bewerten den steuerpflichtigen Grundbesitz und stellen die Grundsteuerwerte (bisher: Einheitswerte) durch Grundsteuerwertbescheide fest. In einem weiteren Schritt berechnen sie die Grundsteuermessbeträge und setzen diese durch Grundsteuermessbescheide fest. Die Gemeinden/Städte setzen den örtlichen Hebesatz jeweils für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B fest, erlassen die Grundsteuerbescheide und erheben die Grundsteuer.
Die Bewertung der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) erfolgt in Anlehnung an die Bundesregelung in einem Ertragswertverfahren: Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden dabei mit vom Gesetzgeber vorgegebenen typisierten Reinertragswerten bewertet. Der Grundsteuerwert des Betriebs wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht und ergibt den Grundsteuermessbetrag. Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohn-zwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden Steuergegenstand der Grundsteuer B.
Die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) orientiert sich ausschließlich an den Bodenwerten. Der Landesgesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, auch die Gebäude in die Bewertung einzubeziehen. Der Bodenwert, so seine Überlegung, spiegele den Verkehrswert eines (fiktiv) unbebauten Grundstücks lageabhängig wider und verkörpere das abstrakte Nutzenpotenzial eines Grundstücks. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Bodenrichtwerte. Maßgebend ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Soweit von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt wurde, ist der Wert des Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.
Die Fokussierung auf die Bodenwerte mit Verzicht auf die Berücksichtigung der Grundstücks-bebauung macht die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer bürokratiearm. Eine aufwändige Erhebung und Pflege von Gebäudeflächen (Wohn-/Nutzflächen, Bruttogrundflächen) und weiterer Gebäudedaten entfällt bei der Finanzverwaltung und bei den Steuerpflichtigen.
Der Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstücke wird die Steuermesszahl um einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent gemindert, beträgt also 0,91 Promille.
Der Grundsteuermessbetrag wird, wie bisher, mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde/Stadt multipliziert, woraus sich die tatsächlich zu leistende Grundsteuer ergibt, die von der Gemeinde/Stadt mit Steuerbescheid oder durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt wird.

Wie geht es konkret weiter?

Zunächst stand die Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum Stichtag 1. Januar 2022 an. In Baden-Württemberg sind 5,6 Millionen Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft von den Finanzämtern auf diesen Zeitpunkt neu zu bewerten. Grundlage für die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens sind die von den Gutachterausschüssen der Gemeinden zum 1. Januar 2022 zu ermittelnden und zu veröffentlichenden Bodenrichtwerte. Anknüpfend an diese Grundsteuerwerte setzen die Finanzämter die ab 1. Januar 2025 geltenden neuen Grundsteuermessbeträge fest, die der Grundsteuer ab 2025 zugrunde gelegt werden.
In Zeitabständen von sieben Jahren sollen die Grundsteuerwerte dann aktualisiert werden, ebenso die daran anknüpfenden Grundsteuermessbeträge. Dafür will die Finanzverwaltung ein vollautomatisiertes, modernes Bewertungsverfahren einsetzen. Das ist jedoch für den Auftakt noch nicht vollumfänglich möglich. Für die erste Wertermittlung zum 1. Januar 2022 müssen die Steuerpflichtigen deshalb die relevanten Daten, insbesondere die Grundstücksgröße und den Bodenrichtwert, mittels elektronischer Steuererklärung dem Finanzamt übermitteln. Bei der nächsten zum 1. Januar 2029 vorgesehenen flächendeckenden Aktualisierung der Grundsteuerwerte (Hauptfeststellung) - auf der Grundlage der auf diesen Zeitpunkt von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Bodenrichtwerte - soll dieser Aufwand dann weitgehend entfallen können.
Um eine zügige Umsetzung sicherzustellen, werden die Steuerpflichtigen im Laufe des Jahres 2022 von der Finanzverwaltung voraussichtlich durch eine Allgemeinverfügung aufgefordert, eine Erklärung für ihren Grundbesitz einzureichen. Hierfür wird das Aktenzeichen des Finanzamts für das jeweilige Grundstück benötigt. Dieses ist auf dem aktuellen Grundsteuerbescheid der Gemeinde/Stadt mit angegeben. Die Finanzämter berechnen aus den Angaben den Grundsteuerwert, legen den Steuermessbetrag fest und teilen beides den Steuerpflichtigen per Bescheid mit. Auch die Kommunen erhalten die von ihnen benötigen Daten.
Auf Basis der Vorarbeit der Finanzämter kann jede einzelne Stadt und Gemeinde bis Anfang 2025 den kommunalen Hebesatz berechnen und beschließen. Anschließend erstellt und versendet die Kommune die Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 an die Steuerpflichtigen. Die neue Grundsteuer in Baden-Württemberg ist dann umgesetzt.

Schematische Darstellung der Grundsteuer in Baden-Württemberg

Was bedeutet die Grundsteuerreform in Euro und Cent für die einzelnen Grundstücke?

Derzeit sind noch keine belastbaren Aussagen dazu möglich, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 für die einzelnen Grundstücke ausfallen und welche Belastungsveränderungen es geben wird! Entscheidend dafür ist neben den bodenwertgeprägten neuen Grundsteuermessbeträgen der künftige im Jahr 2025 anzuwendende Hebesatz. Diesen kann die Gemeinde/Stadt erst ermitteln, wenn sie aus den Messbescheiden des Finanzamts die Summe der neuen Messbeträge kennt. Diese Datenbasis wird den Gemeinden/Städten voraussichtlich erst im Laufe des Jahres 2024 vollständig vorliegen. Vorher lässt sich nicht absehen, ob und inwieweit der Hebesatz gegenüber dem bisherigen Hebesatz erhöht oder ermäßigt werden muss, um das für 2025 angestrebte Grundsteueraufkommen zu erreichen. Anders ausgedrückt: Je nach der Veränderung der neuen Messbeträge gegenüber den bisherigen Messbeträgen kann bereits mit einem deutlich niedrigeren Hebesatz das angestrebte Aufkommen erzielt werden. Andererseits kann auch ein deutlich höherer Hebesatz nötig sein, um das Aufkommen in bisheriger Höhe zu erreichen. Daher können auch Beispielsberechnungen mit dem bisherigen Hebesatz nicht zu belastbaren Aussagen im Hinblick auf die Höhe der künftigen Grundsteuer führen.

Berechnungsbeispiel

In der hier Ihnen zur Verfügung gestellten Datei zur Berechnung der Grundsteuer (XLSX,1,6 MB) können Sie Ihre voraussichtliche Grundsteuer errechnen. Die beigefügten Anleitungen erklären Ihnen Schrittweise, wie Sie Ihre benötigten Zahlen (Bodenrichtwert, Fläche usw.) herausfinden können. Da nach wie vor keine endgültige Aussage über den neuen Hebesatz der Stadt Weingarten getroffen werden kann, verweisen wir vorerst auf die Zahlen aus dem Transparenzregister. Diese Zahlen sind jedoch nur Empfehlungen der Landesfinanzverwaltung und können von dem in Zukunft festgelegten Hebesatz der Stadt abweichen.